재개발 단계에서 수익성을 검토하는 추정비례율의 개념

독산1구역의 추정비례율 잠정 예상치가 109%로 산출되었다고 합니다.

추정 비례율? 높은게 좋은건가? 어느 수준이 좋은건가?

추정 비례율에 대해서 찾아보고, 적정 수준인지 알아봤습니다.

결론적으로 100~120% 수준이면 사업성은 있다라고 판단한다고 하는군요.

 

재개발

 

추정비례율’이란?

재개발 사업을 추진하는 과정에서 가장 먼저 검토되는 것이 바로 사업의 수익성입니다. 

이러한 재개발 사업의 수익성을 판단하는 핵심 지표가 추정비례율이라고 합니다.

 

조합 설립이나 정비구역 지정 단계에서는 아직 세부적인 분양가나 건축비가 확정되지 않았기 때문에, 이를 예측할 수 있는 지표가 필요합니다.

이때 사용되는 대표적인 수치가 "추정비례율(推定比例率)"입니다.

 

추정비례율은 간단히 말해 조합원이 가진 기존 자산(토지와 건물)의 가치 대비,

새 아파트로 바뀌었을 때의 가치가 얼마나 증가하는지를 나타내는 비율입니다.

즉, 이 비율이 높을수록 재개발 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 크다는 뜻입니다.

 

추정비례율의 계산 방식

추정비례율은 다음의 공식으로 계산됩니다.

 

추정비례율

 

 

총수입은 분양수입, 일반분양 수익, 기타 수익 등을 포함하고,

총비용은 건축비, 이주비, 보상비, 금융비용 등을 합한 금액입니다.

종전자산총액은 재개발 구역 내 조합원들의 기존 토지와 건물의 평가 금액을 말합니다.

 

이 비율이 100%라면, 새로 짓는 아파트의 가치가 기존 부동산 가치와 같다는 의미이고,

100%를 초과하면 재개발을 통해 자산 가치가 증가했다는 뜻입니다.

반대로 100% 미만이면 사업성이 부족하다는 신호로 해석됩니다.

 

추정비례율의 적정 수준

재개발 사업은 수천억 원 단위의 자금이 오가는 대규모 프로젝트이기 때문에,

일정 수준 이상의 수익성이 확보되어야 안정적으로 추진될 수 있습니다.

보통 업계에서는 다음과 같은 기준으로 사업성을 평가합니다.

 

추정비례율-적정수준

 

일반적으로 추정비례율이 110~130% 수준이면 사업성이 양호한 편으로 평가되며,

서울시 신속통합기획 재개발 구역의 경우에도 이 범위를 넘는다면 실현 가능성이 높은 사업으로 판단됩니다.

다만, 추정비례율은 ‘예상치’이기 때문에 실제 사업이 진행되면서 변동될 수 있습니다.

건축비 상승, 일반분양가 조정, 용적률 변화 등 다양한 요인이 수익성에 영향을 미치기 때문입니다.

특히 감정평가 시점에 따라 기존 자산가치(종전자산총액)가 달라지면 비례율도 크게 변할 수 있습니다.

 

 

재개발 사업의 수익성을 판단할 때 추정비례율은 가장 기본적이면서도 중요한 지표입니다.

이 수치를 통해 조합과 사업시행자는 조합원 분담금, 일반분양 수익, 사업 타당성을 사전에 점검할 수 있고,

시·구청에서도 이 비율을 바탕으로 사업의 경제성을 검토하게 됩니다.

 

추정비례율을 요약하면

추정비례율 100% 이하는 손실 위험,

110~130% 정도면 안정적,

130% 이상이면 수익성이 높다고 평가할 수 있습니다.