재개발 사업추진 절차

서울시 신속통합기획을 통한 재개발 구역을 여기저기에서 많이 찾아볼 수 있습니다.

재개발 사업추진 절차에 대해서 표 형식으로 나온 정보가 있어 정리해 봅니다.

(출처. 찾기 쉬운 생활법령 정보)

 

재개발사업이란

재개발사업은 도시 및 주거환경이 노후·불량해진 구역을 정비하여 주거환경을 개선하고 도시기능을 회복하는 사업을 말합니다. 이러한 사업은 단순한 건물 정리가 아니라, 지역의 생활 여건을 전반적으로 바꾸는 큰 틀의 사업입니다.

재개발과 재건축은 종종 용어의 구분이 쉽지 않은데, 아래와 같이 의미적으로 구분할 수 있을 것 같습니다.

 

재건축은 건물을 허물고 다시 짓는 것으로 이해하면 쉽습니다.

재개발은 건물을 허물고 건물도 다시 짓고, 주변 환경 (도로, 공원 등)도 다시 짓는 것을 의미합니다.

 

절차 개요

사업 절차는 크게 계획 수립 → 조합설립 등 → 사업시행 → 분양·관리처분 → 완료의 흐름으로 이어집니다. 

 

계획수립) 먼저 기본계획과 정비계획이 수립되고 정비구역이 지정됩니다.

조합설립과 실행) 그 후 조합 또는 주민대표회의 등이 구성되어 시행자가 정해지고, 사업시행 인가를 받아 실제 착공으로 이어집니다.

완료) 착공 이후 준공인가와 소유권 이전, 청산 절차를 거치면서 사업이 마무리됩니다.

 

단계별 절차를 아래 그림에서 확인할 수 있습니다.

재개발사업

 

 

주요 단계별 내용

(1) 계획 수립

• 기본계획 및 정비계획 수립: 도시 및 주거환경정비 기본계획과 정비계획을 수립하는 단계입니다.
• 정비구역 지정 및 해제: 정비대상 구역을 지정하고, 필요에 따라 해제할 수 있는 절차가 마련됩니다.

(2) 사업시행 준비 및 인가

• 조합설립추진위원회 구성 / 주민대표회의 구성: 조합이 시행하는 경우 조합설립추진위원회가 구성되고, 조합 외의 경우 주민대표회의가 구성됩니다.
• 창립총회 및 조합설립인가: 추진위원회 등이 창립총회를 열고 조합 설립인가를 받습니다.
• 시공자 선정: 실제 시공을 맡을 업체를 선정하는 단계입니다.
• 사업시행인가: 구역 및 계획이 승인되어 사업을 착수할 수 있게 인가를 받습니다.

(3) 분양 및 관리처분

• 분양공고 및 신청: 조합원이거나 해당 구역 주민들이 새로 바뀔 주택에 대한 분양 신청을 합니다.
• 관리처분계획 수립 및 인가: 새로 지어질 건물의 용도, 조합원의 지위, 비용 부담 등의 계획을 마련하고 인가받습니다.
• 이주·철거·착공: 기존 건물을 철거하고 새로 건축을 시작하는 단계입니다.

(4) 사업 완료

• 준공인가: 건물이 완성되어 인가를 받는 단계입니다.
• 이전고시 및 등기: 새 건물의 소유권 이전 고시 및 등기를 통해 새 주택의 소유권이 확정됩니다.
• 청산 및 조합해산: 조합의 잔여재산이나 채무를 정리하고, 조합이 해산됩니다.

 

재개발사업 절차 요약표

구분	주요 내용	관련 절차/인가	비고
1단계. 기본계획 및 정비계획 수립	도시 및 주거환경정비 기본계획과 정비계획을 수립	기본계획 수립, 정비계획 수립	지자체가 주도
2단계. 정비구역 지정	노후·불량 지역을 정비구역으로 지정	정비구역 지정·고시	주민 공람 및 의견 수렴
3단계. 추진위원회 구성	조합 설립을 위한 추진위원회 결성	추진위원회 승인	시장·군수 인가 필요
4단계. 조합 설립 인가	조합 창립총회 개최 후 설립인가 신청	조합설립인가	토지등소유자 75% 이상 동의 필요
5단계. 시공자 선정	시공업체 선정 절차 진행	입찰 또는 수의계약	투명성 확보 필수
6단계. 사업시행인가	건축 및 시행 계획 인가	사업시행인가	공사 착수 전 필수 단계
7단계. 분양공고 및 신청	조합원 및 일반분양 대상자 모집	분양신청 공고	분양 신청서 제출
8단계. 관리처분계획 인가	새 건물 배정, 비용 부담, 분양가 등 확정	관리처분계획 인가	인가 후 이주·철거 가능
9단계. 이주·철거 및 착공	기존 건축물 철거, 신축 착수	철거 허가, 착공신고	실제 공사 시작 단계
10단계. 준공인가	건물 완공 후 준공검사 및 인가	준공인가	입주 전 필수 절차
11단계. 이전고시 및 등기	소유권 이전 고시 및 등기 완료	이전고시	새 주택의 법적 소유권 확정
12단계. 청산 및 조합해산	잔여 재산 정리 및 조합 해산	청산보고, 해산등기	사업의 공식 종료 단계

 

 

재개발사업은 단순히 오래된 건물을 새 것으로 바꾸는 일이 아니라, 주민의 삶, 도시의 모습, 지역 커뮤니티의 구조까지 바꾸는 대형 사업입니다.

위와 같이 절차를 이해해 두면 사업 초기단계에서부터 주민으로서 어떠한 결정이 필요한지, 어떤 권리가 있는지 미리 대비할 수 있습니다.