부동산 거래 시 필수! 등기부등본 보는 법과 확인해야 할 정보

부동산 거래나 재산 상태를 확인할 때 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나가 등기부등본입니다. 등기부등본은 부동산의 소유권 및 권리 관계를 기록한 문서로, 안전한 거래를 위해서 이를 정확히 이해하고 활용하는 것이 필요합니다. 등기부등본의 주요 내용과 확인해야 할 필수 정보를 확인해 보겠습니다.

 

등기부등본

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유권, 권리 관계, 법적 제한 등을 확인할 수 있는 문서로, 부동산 거래에서 꼭 필요한 자료입니다.

 

부동산 등기부등본 이라는 용어는 속칭으로 정식 명칭은 "부동산 등기사항 증명서" 입니다.

속칭 '등기부등본(登記簿謄本)' 이 과거에는 실제 서류 명칭이었으나, 현재는 등기부 자체가 완전히 전산화되면서 민원문서의 명칭도 "등기사항 증명서" 로 바꾼 것이라고 합니다. (출처. 나무위키)

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 가지  항목으로 구성됩니다.

각각의 내용에 대해서 알아 보겠습니다.

 

1. 표제부

표제부는 부동산의 기본 정보(위치, 면적, 용도 등)를 확인할 수 있습입니다.

물건을 살 때 물건의 상품정보를 보여주는 것처럼 부동산의 기초 정보를 알려줍니다.

예를 들어 아파트라면 아파트 동과 호수, 면적 등이 표시됩니다.

등기부등본-표제부

 

 

2. 갑구

갑구는 부동산 소유권과 관련된 내용들을 확인할 수 있니다.

소유자의 이름, 소유권 변동 내역(매매, 상속 등)과 함께 소유권에 영향을 미치는 법적 제한(가처분, 가압류, 경매개시 등) 정보들이 기록되어 있습니다.

등기부등본-갑구

 

3. 을구

을구는 부동산의 소유권 외 권리 관계가 기록됩니다. 주로 돈과 관련된 권리 내용들이 있습니다.

예를 들어 근저당권, 전세권, 임차권 등이 여기에 기록되어 알 수 있는 정보입니다.

부동산을 담보로 저당 금액이 얼마인지, 누구에게 돈을 빌렸는지 등의 정보를 확인할 수있습니다.

등기부등본-을구

 

등기부등본에서 확인해야 할 주요 정보

1) 소유자 정보 확인

거래 대상자가 등기부등본에 기재된 소유자와 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 또한 공동 소유인 경우 각자의 지분 비율도 중요하기 때문에 같이 확인해야 합니다.

 

2) 권리 제한 여부

갑구에서는 소유권과 관련된 내용이 있기 때문에 소유권을 확실히 이전 받을 수 있는 상태인지가 중요합니다.

그래서, 가압류, 가처분, 경매 신청 등 소유권을 제한할 수 있는 요소를 확인해야 합니다.

 

3) 근저당권 상태

을구에서는 돈과 관련된 내용이 있기 때문에 근저당권이나 전세권 설정 여부를 보고, 근저당 설정 금액과 채권 최고액을 파악해야 합니다.
근저당권이 설정된 경우 채권 최고액이 표시되는데, 이는 실제 부채보다 120~130% 더 높게 책정됩니다. 정확한 잔액은 추가 확인이 필요합니다.

 

4) 토지 지목 및 용도
토지인 경우 지목(대지, 농지, 임야 등)이 현재 사용 용도와 일치하는지 확인해야 합니다.

 

등기부등본 발급 방법

등기부등본은 온라인과 오프라인 모두 발급 가능합니다.

온라인은 대법원 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr) 에 접속해 공인인증서(전자서명)로 로그인한 후 열람 또는 발급할 수 있습니다.

 

유의 사항

등기부등본만으로 모든 권리가 보장되진 않습니다. 등기부등본에 포함되지 않는 권리관계와 채무관계가 있을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 등기부등본은 부동산 권리 정보를 확인하는 데 유용하지만, 실제 점유 상태나 세입자 여부는 반영되지 않을 수 있습니다. 현장 확인과 추가 서류 검토가 필요합니다.

 

최신 등본을 확인해야 한다  등기부등본은 발급 당시 기준으로 작성되므로, 항상 최신 등본을 발급받아야 정확한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

등기부등본은 부동산의 모든 법적 정보를 투명하게 보여주는 필수 문서입니다.

이를 올바르게 이해하고 활용하면 부동산 거래의 안전성을 높일 수 있습니다.